Wat een bijzonder jaar was het, 2020… In maart werden we overvallen door een pandemie die ineens alles anders maakte. Allereerst waren er natuurlijk zorgen. Voor de gezondheid van onze medewerkers, maar zeker ook die van onze bewoners. We kwamen gedurende het jaar voor allerlei afwegingen en dilemma’s te staan die nieuw waren.

Het vinden van een goede balans tussen het nemen van (gezondheids)risico’s en het doorzetten van ons werk was daarin telkens de rode draad. Allerlei processen werden aangepast op -heel ‘tegennatuurlijk’ voor ons- zo weinig mogelijk contact.

Terugkijkend op dit bizarre jaar overheerst toch het gevoel van trots. Trots op de flexibiliteit en het eigenaarschap van onze medewerkers. Wat heb ik dit jaar veel mooie voorbeelden gezien, waarin onze mensen tegen de verdrukking in toch zoveel mogelijk voor onze bewoners wilden betekenen. En daar voortdurend ook samen de schouders onder zetten!

En daarmee ben ik ook trots op de bereikte resultaten. We hebben -uiteraard- niet alles kunnen doen wat we ons voor 2020 voor hadden genomen. Maar verreweg het meeste ging wel door. In dit verkorte jaarverslag lees je wat we in dit rare jaar -toch- bij hebben kunnen dragen aan onze bewoners en aan onze stad. Het volledige verhaal kun je bovenaan deze pagina in pdf-vorm downloaden.

Ik wens je veel leesplezier!

René Scherpenisse, bestuurder

Aantal woningen
Per 31 december 2019 heeft Tiwos 8.053 verhuureenheden in de verhuur (7.927 in 2019).  In 2020 leverden we 96 appartementen op (Veluwestraat 28, Pater v.d. Elsenplein 30, Burgemeester v.d. Mortelplein 23 en Reitse Hoevenstraat 15), 28 studio’s plus 2 gemeenschappelijke ruimten (Reitse Hoevenstraat) en 21 eengezinswoningen (Valentijnstraat 4 en Kerk/Molenstraat 17). We verkochten 16 ‎woningen. Verder hebben we 3 woningen gekocht en 8 woningen teruggekocht vanuit koopgarant. Deze woningen worden weer verhuurd.

Mutaties
We hadden 579 huuropzeggingen en (door nieuwbouw) 611 nieuwe verhuringen. Gemiddeld zocht een woningzoekende via woninginzicht 1,2 jaar met inschrijfduur, 1,1 jaar met loting en 0,7 jaar met de optie eerste reageerder.

Verhaal van onze makelaar

Wij kregen het afgelopen jaar als makelaars gelukkig wel de vrijheid om zelf de verantwoordelijkheid te nemen of we ergens naartoe gingen. Daar heb ik best veel gebruik van gemaakt, onder de regels die op dat moment van toepassing waren. Anders krijg je geen binding met je bewoners en dat mis ik toch wel heel erg.

Doordat er minder contact was, is het ook wel een keer misgegaan bij een verhuring. Zo kwam een woningzoekende bij Tiwos de sleutel halen voor een bezichtiging op een dag dat ik thuiswerkte. Ze wilde de woning accepteren en ik zag haar toen ze bij Tiwos het contract kwam tekenen. Ik had toen echt een onderbuikgevoel dat er iets niet klopte. En iets later kreeg ik een telefoontje van haar bewindvoerder. Ze stond onder bewind en had dus nooit alleen mogen tekenen. We hebben dat nog wel opgelost door aanvullende afspraken te maken en deze onderdeel te maken van het contract. Maar als ik haar eerder en vaker had gezien dan had ik een ander gesprek met haar gehad. Ik verwacht dat het dan ter sprake was gekomen. Dan zie je toch ook weer hoe belangrijk dat echte contact is.

Ondanks alles is het werk toch gewoon doorgegaan. We hebben heel veel verhuringen gedaan. Gelukkig kunnen we veel woningzoekenden de woning wel laten bezichtigen. Ik zet de deur dan open en laat ze zelf door de woning lopen. Soms wacht ik in de woonkamer, soms buiten. Ik kan dan zelf ook even zien hoe de woning opgeleverd is. Want normaalgesproken bekeek ik een woning altijd al eerder met onze opzichter. Hij zag dan wat hij aan wilde pakken en ik heb ook mijn eigen idee hoe de woning opgeknapt moet worden. Nu ik er pas de tweede keer bij ben zie je toch dat je allebei anders naar dingen kijkt. Ik wil dan soms dat er nog iets aangepakt wordt. Dat kun je wel tackelen maar daardoor duurt het soms langer.

Ook tekenen we het contract nu bijvoorbeeld niet meer in de woning maar op kantoor. Daar kun je net iets makkelijker afstand houden. Maar door de opleverfoto’s die we tegenwoordig bij voegen kun je toch goed zien hoe de woning eruit ziet als hij helemaal klaar is.
En af en toe pak ik de auto en rijd ik toch even overal naar toe om te kijken. Zo kan ik toch nog een beetje binding houden met alles.

Groot onderhoud aan 178 woningen
In 2020 werden 208 woningen energetisch verbeterd. Voor 149 woningen werkten we aan de voorbereidingen van het groot onderhoud.

Huurprijs
In 2020 had de sociale voorraad van Tiwos een gemiddelde huur van € 587. Hiervan had 82,5% een kale huurprijs op/onder de 2e aftoppingsgrens van de huurtoeslag € 663 (bereikbare huur) en 5,7% had een huur lager dan of gelijk aan € 432 (goedkoop). We vinden het belangrijk om deze doelgroep slaagkansen te bieden tegen redelijke prijzen.

Statushouders
In 2020 hebben de Tilburgse corporaties 147 statushouders gehuisvest. Wij huisvesten er hiervan 37 (25%). In 2021 verwachten we rond de 300-350 statushouders te gaan huisvesten met de gezamenlijk corporaties. Een aanzienlijke verhoging door een hogere instroom van vluchtelingen.

Medewerkers Tiwos
Tiwos heeft eind 2020 92 medewerkers in dienst, waarvan 49 mannen en 43 vrouwen.

Bij incasso waren we vanaf de start van de Coronacrisis heel bewust van de gevolgen die de lockdown kan hebben op het inkomen van onze huurders. We zijn direct begonnen met het apart registreren van vragen van onze huurders die vanwege de Corona-maatregelen in financiële problemen kwamen. Met maatwerk als uitgangspunt: wat vraagt deze specifieke situatie voor een specifieke oplossing. Soms was het voldoende om een betalingsregeling aan te bieden met een ruime looptijd of tijdelijk uitstel te verlenen op de huurbetaling, in een enkel geval is er gezocht naar een andere woning met een passende huurprijs bij het ‘nieuwe’ inkomen.

Huurincasso in cijfers 2020
Het percentage huurachterstand is in 2020 nagenoeg gelijk gebleven aan dat van 2019: 0,87% (0,91% in 2019).

In 2020 hebben we 47 aanzeggingen tot ontruiming gehad, waarvan we er 21 hebben uitgevoerd. Van deze 21 ontruimingen waren er 16 als gevolg van huurachterstand en 5 als gevolg van overlast, onrechtmatige bewoning en/of drugs. Daarnaast hebben een vijftal huurders zelf hun sleutel ingeleverd om ontruiming te voorkomen en zijn er 21 aangezegde ontruimingen geannuleerd (bv. vanwege volledige betaling van de vordering, een tweede kans overeenkomst of een traject bij Bureau Schuldhulpverlening).

Verhaal van onze incassomedewerkster
Wat ik het afgelopen jaar heel bijzonder vond, was de samenwerking met de gemeente. In de eerste Lockdown waren we best gespannen over wat er allemaal op ons af ging komen. Er zouden steunmaatregelen komen, maar we wisten nog niet wat. En sommige huurders waren best in paniek, bijvoorbeeld zzp-ers of huurders die in de horeca werkten en een vrije sectorwoning bij ons huurden. We kregen daar veel vragen van en we wisten niet wat we ermee moesten. We gingen in het begin veel huurbetalingen parkeren, maar dat vond ik heel lastig. Want deze huurders liepen wel een huurachterstand op en we wisten niet wat er voor ze geregeld werd.

Vanuit schuldhulpverlening heb je een preventieve tak, en die reageerde al snel. Daar werken echt mensen met een hart van goud. Zij voelden de onrust ook en gingen heel proactief te werk. Ze namen contact met ons op en vroegen ons echt ‘wat hebben jullie nodig?’.

We hebben aangegeven dat we een overzicht wilden van wat de steunmaatregelen werden. En als dat overzicht er nog niet was wilden we mensen naar schuldhulpverlening doorverwijzen. Ze hebben meteen een mailadres aangemaakt waar de corporaties naartoe konden mailen. Via die mail konden we huurders aanmelden waar we zorgen over hadden. Die huurders werden dan binnen 1 a 2 dagen teruggebeld en er werd gekeken wat ze nodig hadden. Soms was er alleen behoefte aan informatie of aan hulp bij het invullen van formulieren. Of ze konden de huurder doorsturen naar de goede afdeling binnen de gemeente om een uitkering aan te vragen, als de huurder bijvoorbeeld geen tegemoetkoming kreeg.

Ik heb van heel veel huurders teruggekregen dat deze ondersteuning echt was wat ze nodig hadden.

In 2020 zijn twee budgetcoaches (parttime) aan de slag ‎gegaan. Het in contact komen met huurders voor budgetcoaching was in de coronatijd lastiger. De buurtbeheerders en leefbaarheidsconsulenten (onze oren en ogen in de wijk) kwamen minder bij de mensen thuis waardoor een gesprek over mogelijke financiële problemen minder werd gevoerd. Waar budgetcoaches wel ingeschakeld werden, richtten zij zich met name op het controleren van inkomens en ‎aanvragen van toeslagen. Door onvoldoende kennis, gebrekkige (Nederlandse) ‎taalvaardigheid en computerangst, worden toeslagen vaak niet aangevraagd. ‎Door te helpen met het aanvragen van toeslagen wordt het inkomen van de ‎huurders opgehoogd waardoor hun bestedingsruimte verruimd wordt. Ook het helpen bij het structureren van de persoonlijke administratie is een dienst die budgetcoaches veelvuldig hebben aangeboden.

Verhaal van onze budgetcoach
Ik kwam in contact met een wat ouder stel via onze makelaar. Ze vroegen naar een goedkopere woning maar huurden al sinds de jaren 70 dezelfde woning, goedkoper kon eigenlijk niet. Dus ik ben met ze in gesprek gegaan. Het waren hele lieve, zachte bescheiden mensen die maar weinig vragen voor zichzelf. Maar met hun bescheiden pensioen kwamen ze niet rond. Het bleek dat ze al jaren recht hadden op huur- en zorgtoeslag maar dat ze het nooit aangevraagd hadden. Dat hebben we met terugwerkende kracht aangevraagd. Ze waren zo blij dat ze daar konden blijven wonen, de tranen liepen bij haar over haar wangen. Ik ben daar een paar keer geweest en heb de dochter er ook bij betrokken. Zo kan zij haar ouders voortaan verder helpen.

Ik werd gevraagd om even mee te kijken met een meneer die via Woning in Zicht op een appartement had gereageerd omdat hij gelijkvloers wilde wonen. De huur van het appartement is iets hoger dan de huur van zijn huidige woning. Hij had enkele regelingen en er was twijfel of hij het wel kon betalen. Financieel gezien kwam de verhuizing net iets te vroeg. Meneer gaf aan dat hij bijna zijn AOW kreeg waardoor zijn financiën iets zouden verbeteren. In 2018 was hij zijn vrouw verloren en hij vond het tijd om schoon schip te maken. In de tijd samen hadden ze veel spullen verzameld. Ik heb deze meneer mogen begeleiden met zijn verhuizing en alle hulp die hij nodig had. Er zijn 4 containers uit de woning gekomen. Hij woont nu heel tevreden in zijn nieuwe appartement en hij heeft vandaag zijn laatste schuld afgelost aan Tiwos. Bovendien hebben we zijn maandelijkse vaste lasten omlaag kunnen brengen door nieuwe afspraken te maken met de energieleverancier en de internet provider. Deze lagere lasten compenseren bijna de hele huurverhoging zodat zijn vaste lasten, per saldo, nauwelijks zijn gestegen.

We kregen in 2020 5094 bemiddelingsbezoeken (4.646 in 2019). De stijging van overlast (1.034 in 2020 en 844 in 2019) en sociaal/psychische bemiddeling (749 in 2020 en 572 in 2019) komt met name door de corona uitbraak. Hier zien we een forse stijging. Afgelopen jaar hebben we op een andere manier contact moeten maken met onze bewoners, we waren minder fysiek in de wijk vanwege de maatregelen.

Verhaal van onze leefbaarheidsconsulent:
De overlast van deze alleenstaande man werd steeds erger. Zijn buurvrouw had al vaak geklaagd over geluidsoverlast maar sprak nu de zorg uit dat hij alleen nog maar aan het zingen was en haar alleen nog maar in het Engels aansprak, terwijl hij toch gewoon Nederlands is. Onze buurtbeheerder en ik waren al een paar keer langs geweest. Hij kwam steeds vaker dreigend over, zijn huis veranderde langzaam in een verzamelplaats voor allerlei spullen en hij bedreigde voorbijgangers. Er kwam wel hulpverlening over de vloer maar zij gaven aan het ook niet meer aan te kunnen.

Ik kon gelukkig best wel snel opschalen richting ggz en heb onze zorg uit kunnen spreken dat het niet goed ging. Meneer werd al snel verplicht opgenomen en ik sprak met ggz af dat zij tijdig zouden laten weten wanneer hij naar huis kwam, zodat ik de buurt hier ook op kon voorbereiden.

Helaas kreeg ik een dag van tevoren een telefoontje dat meneer naar huis zou komen. En ondertussen liep er al een handtekeningenactie vanuit de buurt tegen zijn terugkomst en was de burgemeester ingelicht. Ik heb dus met enige buikpijn de buurvrouw opgebeld, die ook niet blij was met het nieuws, maar haar uitgelegd hoe we het gingen doen bij zijn terugkeer en dat we veel evaluaties ingepland hadden.

Omdat zijn terugkomst midden in de lockdown was, waren de eerste evaluaties via de telefoon omdat hij niet meer dan 1 persoon op bezoek wilde. Of we spraken bij ggz af. Maar de eerste keer dat ik daar weer thuis kwam, dat was zo mooi! Een paar maanden daarvoor kwam hij zo dreigend over maar ik zag nu echt een andere man. Hij maakte grapjes, was aardig, benaderbaar. Hij vertelde dat hij zijn gordijnen had gewassen en dat je er koffie van kon zetten, zo bruin was het water.

Hij wist ook dat hij in een hele heftige psychose heeft gezeten en kon er goed over praten. Hij is blij dat het nu weer zo goed gaat. En ook de buurvrouw is opgelucht. Er is teveel voorgevallen voor haar om weer echt contact te maken met hem maar haar zorgen zijn weer weggetrokken en ze slaapt weer.

Verhaal van onze leefbaarheidsconsulent:
Ondanks corona heb ik het afgelopen jaar wel geprobeerd om zoveel mogelijk op pad te gaan. Sommige dingen pakte ik op een andere manier op. Bij evaluaties met contingenten van wie ik wist dat het goed ging, belde ik gewoon in plaats van langs te gaan. Maar waar ik het gevoel had dat ik de vinger aan de pols moest houden, daar ging ik wel naartoe. Dan checkte ik op gezondheid of bleef buiten praten. En zware overlastgesprekken die moet je live blijven doen. Die deden we dan zoveel mogelijk op kantoor.

Als sinds ik bij Tiwos werk is er een echtpaar dat veel hulpverlening krijgt vanwege problemen  in het gezin. Ondertussen is het echtpaar behoorlijk op leeftijd. Mevrouw heeft dementie en het huis vervuilde steeds meer. De hulpverlening was eigenlijk niet voldoende. En ze had veel moeite met haar agressieve zoon, die gaf zijn ouders regelmatig een duwtje zullen we maar zeggen en plunderde de koelkast en de bankrekening.

Ik heb er toen voor gekozen om een andere woning voor hem te regelen. Niet iedereen was daar blij mee, want eigenlijk verdiende hij het niet. Maar ik wilde dat de ouders veilig waren en rust kregen. Zijn vertrek heeft daar wel voor gezorgd. Al was mevrouw zo dement dat ze soms niet meer wist dat hij het huis uit was.

Ondertussen zijn de ouders opgenomen in een verzorgingshuis. Zelfstandig wonen ging niet meer. Maar de zoon had nog wel de zolder in gebruik. Tussen de broers en zussen was alleen maar ruzie. Ik heb voor de huuropzegging contact gehad met de dochter, en die heeft weer ruzie met haar broer. Ik heb er als tussenpersoon voor gezorgd dat de moeder er niet teveel van meekreeg. Eerst de zolder leeg, nieuwe cilinders erin dan de dochter de laatste spullen eruit en dan de woning gaan schoonmaken want die is heel erg vervuild. 

En de zoon heeft er in zijn nieuwe huis een mooi thuis van gemaakt. Naar eigen zeggen heeft hij goed contact in de straat en ik heb nog geen meldingen ontvangen van overlast. Hij heeft geen huurachterstanden en de woning is schoon. Het is een adres waar ik de vinger aan de pols houd, maar hoop dat het goed blijft gaan.