Begin 2021 herijkten we ons koersplan uit 2016. De basis staat nog steeds en we gaan ook gewoon door met onze persoonlijke manier van werken, aanwezigheid in de buurten, naast bewoners staan en verschil maken waar dat nodig is. Maar de wereld is in verandering met een wooncrisis, de coronacrisis en de toenemende polarisatie. Dit vroeg op sommige punten om aanscherping. Daarnaast schakelen we de koersplanperiode nu gelijk met de lokale convenant periode.
Herijkt koersplan
Ons uitgangspunt blijft dat wonen van de bewoner zelf is en dat wij helpen als dat nodig is. Want hoewel het met de meeste bewoners gelukkig goed gaat, komen we ook vaak mensen tegen die wel wat hulp van ons of onze partners kunnen gebruiken.
Wat gaan we doen?
We hebben een nieuwe prioriteit aangebracht in onze focuspunten, waarbij extra sociale huurwoningen en betaalbaarheid op de eerste plaats staan, gevolgd door aanwezigheid en samenwerking in buurten en duurzaamheid.
Kijk voor meer informatie en de podcasts over het koersplan op www.tiwos.nl/koersplan
Verhaal van onze opzichter over het bieden van maatwerk
Maatwerk passen we waar mogelijk is toe, in veel verschillende vormen, en dit geldt eigenlijk al als de standaard. Vroeger week je minder van de regels af, maar we hebben steeds meer begrip voor onze bewoners gekregen dat ze in een moeilijke sociale en financiële situatie zitten, en daar weinig ruimte in zit. We proberen altijd een goede tussenweg te vinden. Een bedrag van 200 euro is niet op te brengen voor een bewoner die maar 40 euro per week te besteden heeft. Daarom proberen wij altijd mee te denken, en vooral in eerste instantie vanuit de bewoner te denken. Wat gaat het de bewoner kosten en wat kunnen we daar mee om deze kosten zo laag mogelijk te houden? Hoe kunnen we dit in goede banen leiden zonder dat de bewoner er slechter van wordt?
Dit meedenken neemt vele vormen aan, en bijna altijd is er een mouw aan te passen. Soms geven we een bewoner bijvoorbeeld een verfbon zodat ze een probleem zelf kunnen oplossen, wanneer het echt nodig is plaatsen wij wel eens uit coulance een container wanneer iemand iets moet afbreken zodat het een minder grote klus wordt, of we schakelen een vrijwillige organisatie in die kan helpen. Als ik weet dat een bewoner bijvoorbeeld een bank weg wilt doen, en iemand anders zoekt een bank, dan koppel ik die aan elkaar. Ook bij bijvoorbeeld straatwerk of tuinmeubels. Je houdt je ogen en oren open.
Maatwerk komt bijvoorbeeld ook voor bij de oplevering van een woning. Vroeger werd daar 3 dagen voor gerekend, en werd daar niet vanaf gestapt. Tegenwoordig gaat het gelukkig anders. Als bewoners eerder willen opleveren en het scheelt hen daardoor een week huur dan doen we daar niet moeilijk over, en proberen we mee te bewegen. Hetzelfde geldt voor mensen die niet op tijd klaar zijn met opleveren. Een bewoner had zijn woning bij de opleverdatum niet klaar, en dat zou hem 1.500 euro aan schoonmaakkosten gaan kosten. We konden hem toen aanbieden de woning nog een week langer te huren zodat hij zelf het schoonmaakwerk nog kon voltooien. Vroeger zat hier absoluut geen speling in, tegenwoordig houden we daar rekening mee en kunnen we daar speling in krijgen. We weten vaak al bij de eerste opname dat er een probleem zal gaan ontstaan, en houden daar dan intern rekening mee. Dit vinden we tegenwoordig normaal. Uiteraard proberen we wel in kosten te sturen. Maar uiteindelijk is het alternatief toch vaak een hoop rottigheid, dus kan je beter kiezen voor het andere. Want het is toch vaak wel nodig.
En ook 2021 was –niet alleen voor ons- weer een bijzonder jaar… De Corona-crisis hield ons veel langer in haar greep dan we eerder voor mogelijk hadden kunnen houden. Dat heeft ook zijn weerslag gehad op onze prestaties, ook al hebben we er alles aan gedaan dat zoveel mogelijk te beperken. Zo was het voor ons moeilijker dan ‘normaal’ om ons motto “Echt Contact” met onze bewoners en partners helemaal waar te maken. Het was een wonderlijke ervaring om nu het (zeker ‘live’) contact juist te moeten beperken. We merkten dat daardoor bijvoorbeeld de klantwaardering in onze basisprocessen langzaam terugliep. En meteen weer opveerde nadat we die processen eind van het jaar weer meer in menselijk contact konden doen. Deze ervaringen hebben ons gesterkt in onze intentie dichtbij te willen zijn en in echt contact met onze bewoners en partners te doen wat nodig is.
Dat vraagt om betrokken medewerkers die onze kernwaarden sociaal, dichtbij en gedreven ‘leven’. Die eigenaarschap nemen en de verbinding zoeken. Met zichzelf, met hun team, met onze organisatie, met onze bewoners en met onze partners in de stad. Om onze mensen daarbij te ondersteunen investeerden we ook het afgelopen jaar fors in hun ontwikkeling en in die van onze organisatie. Werkgeluk-onderzoek liet zien dat Tiwos sterk bovengemiddeld scoort op de baantevredenheid en dat je onze mensen wakker kunt maken voor onze missie: ‘de koers is significant beter bekend onder medewerkers en roept significant meer enthousiasme op’, aldus de onderzoekers. En dat is temeer van belang omdat we ook in 2021 veel nieuwe collega’s hebben mogen begroeten.
Door de inzet van onze mensen en de spreekwoordelijk goede samenwerking in Tilburg hebben we toch nog veel kunnen realiseren in dit rare jaar 2021. Een paar highlights:
– We leverden 90 appartementen, 35 onzelfstandige eenheden en een gemeenschappelijke ruimte op en hebben 8 nieuwbouwprojecten in voorbereiding met in totaal 531 woningen. We voldoen daarmee ruimschoots aan de convenantsafspraken die we maakten en aan onze eigen (koersplan)ambitie
– De huren van onze sociale huurwoningen werden in 2021 niet verhoogd, de huren van 660 woningen verlaagd, de huurachterstanden en het aantal ontruimingen waren historisch laag
– Wel zagen we in 2021 een forse stijging van overlastmeldingen. De irritaties in de wijken liepen op door Corona, ook onze medewerkers hadden vaker met agressie te maken.
– We waren, samen met bewoners en partners, volop actief in de PACT-aanpak en binnen de MOM.
– We vervolgden onze route richting CO2-neutraal in 2050, met de energetische verbetering van 146 woningen en zonnepanelen op weer eens 267 woningen.
– We scherpten onze organisatieontwikkeling aan door onder meer een plan van aanpak Samensturing, gericht op eigenaarschap in teamverband.
Al met al toch een jaar waar we goed op kunnen terugkijken. Op veel fronten hebben we ons goed voorbereid op de komende periode, waarin –terecht- stevige maatschappelijke prestaties van ons worden verwacht. De wooncrisis, betaalbaarheid van het wonen, de noodzakelijke verduurzaming en het versterken van onze buurten zijn allemaal tegelijk aan de orde. Wij zetten daar graag –samen met onze bewoners en partners- onze schouders onder!
April 2022
René Scherpenisse
Bestuurder Tiwos
Jaarlijks hebben we zo’n 22.000 klantcontacten. Bij een deel daarvan evalueren we na afloop hoe bewoners dit ervaren hebben. Voor het verloop van het totale proces scoorden we gemiddeld bij reparaties een 7,7, bij vertrokken huurders een 7,6 en bij nieuwe huurders een 7,8.
Er zijn het afgelopen jaar 82 klachten via de klachtencoördinator binnengekomen. 55 hiervan gingen over dagelijks onderhoud.
Verhaal van onze buurtbeheerder
Een zeer ondernemende bewoonster van een van onze complexen werd steeds slechter ter been, en kon daardoor niet meer op weg met de fiets. Dit stemde haar heel droevig. Een scootmobiel was de oplossing. Deze zou gestald worden in haar berging op de begane grond. Toen zij de scootmobiel eenmaal had bleek dat ze de draai naar de berging niet kon maken. En dus moest de mobiel ingeleverd worden want het ging zo echt niet.
Ik heb goed contact met deze bewoonster, over vanalles en nog wat, vandaar dat zij mij hierover belde. Ik heb vervolgens allerlei mogelijkheden bekeken, maar kwam er niet uit. Er was nergens anders plek in de oude seniorenflat, daar is bijna geen ruimte voor scootmobiels. In de nieuwe flats zijn er wel plekken voor, maar in dit oude complex niet. Tijdens een overleg met collega’s vroeg ik raad. Een collega vertelde dat er in dit soort gevallen weleens geruild wordt van berging met een andere bewoner. Ik ben zo blij dat ik het in de groep heb gegooid, je hoeft het wiel niet opnieuw uit te vinden. Samen weet je meer dan alleen.
Ik ben met de andere bewoners van het complex in gesprek gegaan erover, en vond uiteindelijk een bewoner die het goed vond om te ruilen van berging. In de bergingen stonden gelukkig niet al te veel spullen, we hebben een verhuizer ingeschakeld die binnen een uur klaar waren met wisselen. Het was zo gepiept! Er zat ook een stroomaansluiting, dat was een gelukje, en nu kan ze moeiteloos de sootmobiel in de berging zetten. Al moet ze nog wel oefenen. Ze heeft haar mobiliteit weer terug en kan weer ondernemend leven.
Een tijdje later werd ik door dezelfde bewoonster benaderd met opnieuw een probleem. Ze had een nieuwe container gekregen, maar de klep was voor haar te zwaar om op te tillen. Ze wilde graag haar oude container terug, met een lichte klep. Toen hebben we een contragewicht door de vakman laten installeren en is het probleem opgelost.
Door goed contact met bewoners te hebben, kunnen ‘kleine’ problemen goed opgelost worden. Door het goede contact met deze bewoonster, en de problemen die opgelost worden weten andere bewoners in dat complex mij nu ook makkelijker te vinden.
In 2020 is er een nieuw convenant Wonen gesloten voor de periode 2020-2025. De opgave voor nieuwe sociale woningen is onverminderd groot en met de andere corporaties gaan we ons inspannen om in deze periode minimaal 800 sociale huurwoningen toe te voegen aan de sociale woningvoorraad. Onze ambitie is om het 500 woningen toe te voegen, het dubbele van onze convenantafspraken. Daarnaast komt er een extra ‘crisis’bouwstroom van goedkope tijdelijke woningen die snel beschikbaar zijn voor bijvoorbeeld spoedzoekers.
In 2021 leverden we 88 woningen op in Tilburg West, aan de Barend Busnacstraat en rondden we de verbouwing van Traverse af.
88 nieuwbouwappartementen Barend Busnacstraat
Op het terrein van de voormalige Vakschool aan de Reitse Hoevenstraat zijn 88 nieuwbouwappartementen gerealiseerd. De appartementen zijn gelijkvloers waardoor deze geschikt zijn voor alle leeftijden. Naast de primaire doelgroep 1- en 2-persoonshuishoudens met inkomen onder huurtoeslaggrens hebben we ook woningen toegewezen aan de secundaire doelgroep en lage middeninkomens. De woningen zijn in april 2021 opgeleverd. In het complex hebben we 2 pilotprojecten lopen. Een sociaal project pleinmakers met als doel de anonimiteit te verminderen, onderling contact te vergroten en betrokkenheid bij het complex en de buurt te vergroten. Er loopt ook een duurzaamheidspilot met een batterijopslagsysteem voor de algemene ruimten. Deze slimme batterij slaat de door de PV-panelen opgewekte schone energie op en levert terug wanneer nodig. Zo gebruiken we ook zonnestroom voor de algemene verlichting, scootmobielen en de lift, ook s ‘avonds of wanneer de zon even niet schijnt.
Gasthuisring 37-39 Traverse
In 2020 startten we met de verbouwing van 3 geschakelde panden aan de Gasthuisring 37-39 om voor onze huurder Traverse een meer geschikt product te bieden voor hun doelgroep. De 3 panden (waaronder 1 rijksmonument) zijn in augustus 2021 opgeleverd. Er zijn 10 eenheden beschermd wonen, een nachtopvang (25 bedden), een dagopvang en een kantoor (10 werkplekken) ingericht.
Daarnaast troffen we onder andere voorbereidingen voor ….
Projecten Jeruzalem: Betuwestraat
Met de buurt, de gemeente en maatschappelijke instellingen wordt momenteel de mogelijkheid voor een torentje van 8 lagen met ca. 40 appartementen onderzocht. Voorwaarde is dat het gebied voldoende open blijft, zodat groen en speelruimte voor de buurt behouden blijven. De planning is om 2025 klaar te zijn.
Noordhoekring: Realisatie houtbouwproject.
Op de locatie Noordhoekring / Laagstraat is Tiwos de mogelijkheden aan het onderzoeken om hier een duurzaamheid gebouw te realiseren. Het huidige Tiwos bezit (11 woningen) op deze locatie wordt gesloopt. De planning is om vóór eind 2024 klaar te zijn met realisatie om aanspraak te kunnen maken op de korting verhuurderheffing.
Het afgelopen jaar werkten we aan een verantwoordingsplaat waarin onze inzet op leefbaarheid in beeld gebracht is. Hier staan ook alle instrumenten in die we inzetten om de leefbaarheid te verbeteren. Ben je benieuwd naar onze praatplaat? Bekijk ‘m hier!
In 2021 gingen we verder met het volgen van onze routekaart richting CO2 neutraal in 2050. We hebben de gebouwschil van 71 woningen in de Abdijbuurt en 75 woningen aan de Raiffeisenstraat energetisch verbeterd. Op 267 woningen zijn zonnepanelen geplaatst. We zijn in 2021 ook gestart met de voorbereiding van de energetische verbetering van 65 woningen in de Landbouw/Tuinbouwstraat en 146 woningen aan de Jagerslaan en Statenlaan.
Onderhoud en energetische verbetering 70 eengezinswoningen Abdijbuurt
De energetische verbetering gecombineerd met technisch noodzakelijk onderhoud aan de eengezinswoningen is in oktober 2021 afgerond. Er is gekozen voor een ‘no-regret’-aanpak van de woningen. De werkzaamheden richtten zich vooral op het bouwkundige deel. In een volgende fase (mogelijk over 10-15 jaar) worden de woningen volgens de technieken die dan gangbaar en betaalbaar zijn, vooral installatietechnisch aangepakt.
Thomas van Aquinostraat 57
De werkzaamheden aan de Thomas van Aquinostraat zijn in oktober 2021 opgeleverd. Het pand is volledig van nieuwe plattegronden voorzien (2 zelfstandige appartementen). De binnenzijde is geheel kaal gemaakt. De begane grond is verhuurd aan de Gemeente, WonenBreburg en Tiwos. De ruimte heeft een wijkfunctie gekregen met als doel de leefbaarheid in de buurt te verbeteren.
Groenewoud 168 eengezinswoningen
Dit project van in totaal 168 woningen is in 3 fasen opgedeeld om versneld te verduurzamen. In 2021 is fase 1, 75 woningen Raiffeisenstraat e.o. uitgevoerd en opgeleverd. Fase 2a 64 woningen Land -en Tuinbouwstraat is in januari 2022 gestart. Voor het laatste deel, de 29 woningen aan de Forelstraat-Visserijplein is de uitvoering na de bouwvak gepland.
Pilot Heatleap
Het Heatleap-concept is een hybride oplossing voor de bestaande gasgestookte cv-ketel. Deze oplossing is geschikt voor woningen met een label B of beter. Het concept is nog in ontwikkeling (pilotfase). Voor de woning betekent dit dat deze, zonder ingrijpende bouwkundige en installatietechnische aanpassingen, gasloos wordt. De verwachting is dat deze oplossing voor de bewoner minimaal woonkostenneutraal is. Tiwos geeft Heatleap de mogelijkheid in de nog leegstaande proefwoning van het onderhoudsproject eengezinswoningen Abdijbuurt een eerste opstelling te maken. Als dit succesvol blijkt wordt de pilot uitgebreid met nog maximaal 3 eengezinswoningen in de Abdijbuurt. Een jaar na plaatsing evalueren we het project. In november 2021 is de I-cv geplaatst in de proefwoning aan de Abdij van Lilbosstraat 20. Zo gauw de installatie alle veiligheidstests met goed resultaat heeft doorstaan wordt een geschikte huurder, die affiniteit heeft met duurzaamheid, gezocht voor deze woning.
Pilots WarmteWissel
Tiwos is aangesloten bij Lente. Lente is een samenwerkingsverband tussen 8 Brabantse corporaties. Het gezamenlijke doel is de CO2-uitstoot van hun woningen drastisch te verlagen. Met de WarmteWissel daagden wij in 2020 de markt uit om te komen met een duurzaam alternatief voor gasgestookte CV ketels. Uit de vele inzendingen koos een vakjury 3 winnende oplossingen. Die testen wij nu in de praktijk, door samen met de winnaars proefopstellingen in onze woningen te realiseren. Hiervoor vroegen wij onze bewoners om zich aan te melden als vrijwilliger.