Voor het verloop van het totale proces scoorden we gemiddeld bij reparaties een 7,8, bij vertrokken huurders een 8 en bij nieuwe huurders een 7,8. Van de 22.000 klantcontacten die we jaarlijks hebben zijn er 55 klachten via de klachtencoördinator binnengekomen. 36 hiervan gingen over dagelijks onderhoud.
Ik schrijf dit voorwoord bij ons jaarverslag over 2019 terwijl we met elkaar midden in de grootste crisis zitten die de meesten van ons ooit hebben meegemaakt. Een beetje een surrealistische ervaring.
Want terugkijkend naar het vorige jaar overheerst het gevoel van trots over wat we met elkaar, collega’s, bewoners en partners, hebben weten te realiseren. We hebben ook het afgelopen jaar weer behoorlijke stappen in de goede richting gezet. Een ultrakorte samenvatting van 2019, ons jubileumjaar: met onze nieuwbouwprojecten leveren we een bijdrage aan de niet aflatende vraag van woningzoekenden naar betaalbare woningen. Al willen we altijd sneller en liefst meer. We hielden ook in 2019 onze huren betaalbaar met een voor onze primaire doelgroep zeer beperkte huurverhoging. We gingen –en gaan- stug door met de verduurzaming van onze woningvoorraad en denken onze ambitieuze doelen te gaan halen. Zo’n 500 woningen kwamen leeg, werden opgeknapt en 92% daarvan werd aan onze primaire doelgroep toegewezen. We waren en zijn financieel gezond, met stabiel lage bedrijfslasten. En ook dit jaar waren onze mensen present in onze buurten en aan de slag met de ruim 4.000 sociale meldingen die we kregen. En met onze organisatie zetten we weer flinke stappen in de richting van meer eigenaarschap bij onze medewerkers en meer verbinding met elkaar, onze bewoners en onze partners. In de lijn van ons beleidsplan, dat niet voor niets “Echt Contact” als titel heeft.
En nu is het april 2020 en schrijf ik dit voorwoord thuis, omdat “echt contact” er nu even niet in zit. Ik maak me zorgen over de –nabije- toekomst. Niet zozeer over Tiwos, ik ben onder de indruk hoe snel onze medewerkers om weten te schakelen en hoe we kunnen doorgaan met wat nu echt nodig is. Al is leuk anders en zijn ook wij bezorgd om de mensen om ons heen. Ik maak me wel zorgen over onze huurders en onze buurten. We zien al een tijd dat de tweedeling aan het toenemen is. Daarbij komt dat de huidige woningmarkt vooral voor starters, spoedzoekers en middeninkomens bijna afgesloten is, zij komen er bijna niet meer tussen. We waren –en zijn- al even in gesprek om plannen te maken hoe we onze impact kunnen vergroten voor kansen voor mensen en voor gezonde, kansrijke buurten. En daar komt deze crisis nu nog eens bij en overheen. Ik voorzie dat veel van onze bewoners, vooral zij met onregelmatige inkomens, bij ons zullen aankloppen. En troost me met de gedachte dat we de afgelopen jaren, ook in 2019 zoals u in dit jaarverslag kunt lezen, fors hebben ingezet op het leveren van maatwerk. En er inmiddels een praktijk is ontwikkeld waarbij we vooral naast onze huurders willen staan, ook als zij in de financiële problemen (dreigen te) komen. Daar gaan we ons keihard voor maken, ook in 2020. Dat is nu onze eerste zorg, maar we zullen er ook alles aan doen om –zoveel als kan- door te gaan met bouwen, onderhouden en verduurzamen en –samen met onze partners- te werken aan vitale buurten. Want ook daarin kunnen we ons, zelfs in crisistijd, geen stilstand permitteren.
april 2020
René Scherpenisse
bestuurder Tiwos
Bewonerstevredenheid en klachten
Woonmakelaar Richandley: Het afgelopen jaar heb ik mijn werkwijze met verhuringen aangepast. Van tevoren geef ik meer bijzonderheden over de woning. Ik ben randzaken gaan meenemen die voor een huurder belangrijk kunnen zijn om te zien of het wel een geschikte woning is. Daardoor merk ik dat ik beter aansluit bij de kandidaten. Vaak heb ik niet meer dan 1 bezichtiging. Van de bijzonderheden zeggen ze dan, ja maar dat wist ik toch, dat stond in de advertentie. Zo kun je beter op maat een woning aanbieden.
Ook de eerste opname heb ik aangepast. We gaan even zitten en praten. Hoe heb je gewoond, hoe gaat het met jou, wat is je huidige situatie, hoe zijn ze tot de verhuring gekomen. Totaal andere energie wanneer je de woning gaat bekijken. Er komt veel meer uit door zo’n momentje samen. Het komt ook minder over als iets zakelijks. Soms is het ook emotioneel om een woning te verlaten. Het sluit voor mij aan bij echt contact.
Aantal woningen
Per 31 december 2019 heeft Tiwos 7.927 verhuureenheden in exploitatie (7.888 in 2018). Alle verhuureenheden zijn in eigendom van Tiwos. In 2019 leverden we 58 appartementen op (Koningsoord) en 45 eenheden nieuwbouw terrein Traverse. We verkochten 9 woningen en kochten 3 koopgarant-woningen terug.
Mutaties
We hadden 532 huuropzeggingen en 563 nieuwe verhuringen. De gemiddelde zoektijd was 1,2 jaar voor inschrijfduur, 1,1 voor loting en 1,1 jaar voor eerste reageerder.
Verhaal van onze collega bijzondere bemiddeling
We kwamen door een van onze makelaars in gesprek met twee vrouwen. Ze woonden samen in een appartementje dat ze particulier huurden. De een met een uwv uitkering, de ander had een salaris. De dochter van een van de vrouwen woonde bij hen in. De dochter was zwaar autistisch en had zorg nodig. De vrouwen hadden ervoor gekozen om de dochter zelf te verzorgen in plaats van naar een instelling te doen. Maar dat werd naarmate de dochter ouder werd steeds moeilijker in deze woning. De dochter had een kamertje waar alleen een bed in paste en liep er steeds meer tegenaan dat ze geen eigen plek had om tot rust te komen.
De particuliere verhuurder bood geen mogelijkheden voor een andere woning, regels waren regels en hun inkomen was niet genoeg voor iets anders, ondanks dat ze al jaren de huur netjes betaalden. Zo kwamen ze bij ons. De dochter werkte bij La Poubelle maar kon haar werk niet meer goed doen, ze had ook nog een vriend die ook autistisch was. Het werd voor de vrouwen steeds lastiger om haar te begeleiden. Hun wens was een woning met een zolder, een aparte kamer, waar ze een klein woonkamertje van konden maken en het stel op termijn samen in kon wonen en zorg van de vrouwen kon ontvangen.
Ze waren een jaar of 8 ingeschreven en het lukte hen niet om een passende woning te vinden. Wij zagen twee vrouwen die de beste zorg voor hun dochter wilden maar overal tegen gesloten deuren aanliepen omdat ze niet dakloos zijn. Omdat we zagen dat het zo niet meer ging en de dochter anders niet meer thuis kon blijven wonen hebben we toch een andere woning aangeboden voor het welzijn van hun dochter. Wel gewoon met drie slaapkamers, waarvan ze van 1 kamer een klein woonkamertje konden maken.
Groot onderhoud aan 178 woningen
In 2019 kregen 34 woningen groot onderhoud en 144 woningen werden energetisch verbeterd. Voor 70 woningen werkten we aan de voorbereidingen van het groot onderhoud. Dit is exclusief de 208 woningen die energetische ingrepen zullen gaan krijgen.
Huurprijs
In 2019 had de sociale voorraad van Tiwos een gemiddelde huur van € 567. Hiervan had 83% een kale huurprijs op/onder de 2e aftoppingsgrens van de huurtoeslag € 651 (bereikbare huur) en 8,7% kende een huur lager dan of gelijk aan € 424 (goedkoop). We vinden het belangrijk om deze doelgroep slaagkansen te bieden tegen redelijke prijzen.
Statushouders
In 2019 hebben de Tilburgse corporaties 148 statushouders gehuisvest waarvan wij er 37 (25%) hebben gehuisvest. Dit is een aanzienlijke verlaging t.o.v. 2018 (297 statushouders). De voorlopige taakstelling voor de eerste helft van 2020 is 67 statushouders waarvan er januari 2020 al 56 zijn gehuisvest.
Medewerkers Tiwos
Tiwos heeft eind 2019 95 medewerkers in dienst, waarvan 49 mannen en 46 vrouwen.
Nieuwbouw Koningsoord
In 2019 leverden we 58 appartementen op in het dorpshart van Berkel Enschot. Tiwos kocht de appartementen turn key van Heijmans. Met 20 appartementen op 1e aftopping, 4 op 2e aftopping en 24 op de huurtoeslaggrens zit er differentiatie in de huurprijzen. Bijzonder aan dit complex is de mooie en goed uitgeruste binnentuin.
Budgetcoach
In 2019 hebben we meer dan 30 huishoudens ondersteund bij hun financiële administratie. Onze 2 budgetcoaches maken samen met huurders een overzicht van de inkomsten en uitgaven, vragen toeslagen aan, benaderen schuldeisers, sluiten betalingsregelingen af en geven tips. Op deze manier zijn we problemen voor gebleven.
In de Abdijbuurt krijgen de 208 appartementen en 70 eengezinswoningen groot onderhoud en energetische verbeteringen. Deze aanpak wordt gecombineerd met een intensief ‘achter de voordeur’-traject en een brede wijkgebonden aanpak van technisch en sociaal. Samen met bewoners en professionals uit de Abdij- en Torenbuurt hebben we het afgelopen jaar opgehaald wat onze dromen zijn voor de buurt. Als rode draad kwam hier naar voren dat er zorgen zijn over het vastgoed en over maatschappelijke vraagstukken. Afgelopen jaar zijn we gestart met het verduurzamen van de woningen in de Abdijbuurt. We zien deze vastgoedopgave als een kans om onze droom voor de buurt te realiseren; een kans om het verduurzamen van de woningen te koppelen aan een duurzame aanpak van armoede, schulden, werkloosheid, jeugd, ouderen, eenzaamheid. Dat noemen we dubbele duurzaamheid. Onderdeel van de dubbele duurzaamheid-aanpak is het realiseren van werkervaringsplekken en arbeidsmarktperspectief voor bewoners in de wijk. We zoeken dan de koppeling met de fysieke werkzaamheden door aannemers van gemeente en corporaties. Tijdens de huisbezoeken troffen we 4 potentiele bewoners aan die weer aan het werk willen, zij worden eerst klaargestoomd door de gemeente en daarna gekoppeld aan de aannemer. Ook startten we het afgelopen jaar in de Abdij- en Torenbuurt met een samenwerking met de gemeente en de Universiteit vanwege de ontwikkelingen in de buurt. Wij gaan aan de slag met het onderhoud van onze woningen, de gemeente wil aan de slag gaan met de kennisknoop en het openbaar gebied en de Universiteit wil gaan uitbreiden. Dit is een kans om de handen in een te slaan om echt de buurt te ontwikkelen en op een hoger niveau te tillen. Uit de dromensessie kwam ook naar voren dat bewoners graag een eigen plekje in de buurt willen om samen te komen. Daarom hebben we samen met de gemeente en ContourdeTwern een garage in de buurt omgebouwd tot ontmoetingsplek, het Abdijtje. Er zijn meerdere bewoners opgestaan om het Abdijtje te beheren.
laden...