In verband met de feestdagen is ons kantoor op maandag 20 mei 2024 gesloten

Uitleg bij huuraanpassing 2024

Toelichting huuraanpassing 2024

Vanaf 1 juli 2024 past Tiwos de huurprijzen van de woningen aan. Op deze pagina lees je meer over de huuraanpassing, de servicekosten, de huurtoeslag en de mogelijkheid bezwaar te maken tegen de huuraanpassing.  

Werkwijze jaarlijkse huuraanpassing

Elk jaar werkt Tiwos een voorstel uit voor de huurprijsaanpassingen. Dat voorstel gaat uit van de wettelijke mogelijkheden en het Tiwos huurbeleid 2022-2025. Elk jaar adviseert de Huurders Belangen Organisatie van Tiwos over dit voorstel. 

‎1.‎ Huurprijsaanpassingen sociale huurwoningen per 01.07.2024

Het grootste deel van de sociale huurwoningen van Tiwos krijgt een huurverhoging van maximaal 5,8%. Dit geldt voor huishoudens met een inkomen tot € 52.753,- (1 persoons huishoudens) en tot € 61.046,- (2 of meer persoons huishoudens).

Daarnaast is er een groep huurders die meer dan deze inkomens verdienen en in een sociale huurwoningen wonen. Zij krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging van maximaal € 100.

Op deze manier houden we de huren betaalbaar voor iedereen én kunnen wij ervoor zorgen dat Tiwos de door de stad gevraagde investeringen (energiezuinige woningen, nieuwbouw, onderhoud en aanwezigheid in de wijken) kan blijven realiseren.  

Maatwerk huurverlaging als inkomen te laag is voor de nieuwe huurprijs  

Huishoudens met een te laag inkomen ten opzichte van de huurprijs, kunnen aanspraak maken op huurbevriezing. Dit kan bij een huur boven de € 650,43 (1 of 2 persoons huishoudens) of‎ boven de ‎€ ‎697,07 (3 of meer persoons huishoudens). Bij een huur boven ‎de € 879,66 is verlaging tot de huurtoeslaggrens mogelijk. In deze tabel staat welk maximale inkomen per categorie in aanmerking komt voor huurverlaging.

Huishoudgrootte Huishoudinkomen prijspeil 2024 Huurprijsverlaging naar (prijspeil 2024)
1 persoon van € 0 t/m € 27.725 € 650,43
  van € 27.726 t/m € 52.753 € 879,66
2 personen van € 0 t/m € 37.625 € 650,43
  van € 37.626 t/m € 61.046 € 879,66
3 of meer van € 0 t/m € 37.625 € 697,07
  van € 37.626 t/m € 61.046 € 879,66

 

Om in aanmerking te komen voor huurverlaging, heeft Tiwos van jou een inkomensverklaring nodig van alle inwoners, ‎ingeschreven op uw adres, die ouder zijn dan 23 jaar en/of jonger dan 23 jaar met minimaal ‎het minimumloon‎. Daarnaast moet je een uittreksel van de Gemeentelijke Basis administratie meesturen, zodat we kunnen zien wie staan ingeschreven op jouw adres.   

Kom ik in aanmerking voor de huurverlaging in 2024 voor lage inkomens?

Lees hier de informatie van de Rijksoverheid.

Inkomensafhankelijke huurverhoging 

Ook dit jaar kiest Tiwos weer voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders met een midden- of hoger inkomen die wonen in een sociale huurwoning mogen wettelijk gezien een huurverhoging krijgen van € 50 dan wel € 100 per maand.  

Huishouden van één persoon Huishouden van twee of meer  personen Maximale huurverhoging 2024
Inkomen tussen € 52.753 en € 62.191 Inkomen tussen € 61.046 en € 82.921 € 50
Inkomen vanaf € 62.191 Inkomen vanaf € 82.921 € 100

Ben je het niet eens met deze verhoging? Dan kun je bezwaar aantekenen tegen het huishoudinkomen als: 

  • het huishoudinkomen vermeld op de inkomensverklaring niet klopt
  • het huishoudinkomen in 2024 of 2023 lager is dan het inkomen in 2022
  • er sprake is van een chronische ziekte (volgens zorgplan). 

Als je bezwaar wilt maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing dient een bezwaarschrift te worden ingediend vóór 1 juli 2024 bij Tiwos.  

Bij het bezwaar tegen de juistheid van de inkomensverklaring, heeft de huurder een inkomensverklaring nodig van alle inwoners ingeschreven op het adres die ouder zijn dan 23 jaar. Deze inkomensverklaring dient te worden opgevraagd via de BelastingTelefoon: 0800 – 0543 of www.belastingdienst.nl 

‎2.‎ De betaling van de huuraanpassing

Wanneer je Tiwos hebt gemachtigd de huur elke maand van jouw rekening af te schrijven (via een zogenaamde SEPA-incasso-opdracht), wordt per 1 juli vanzelf het juiste bedrag afgeschreven. Je hoeft dus niets te doen.

Wijziging van jouw periodieke opdracht

Als je zelf jouw bank opdracht hebt gegeven maandelijks de huur over te maken aan Tiwos, wil je er dan aan denken deze met ingang van 1 juli te laten aanpassen? Zo voorkom je huurachterstand.

Problemen met betalen?
Heb je problemen met het betalen van jouw huur of wil je hulp bij jouw financiële situatie? Neem dan contact met ons op. We maken dan een afspraak met je om te kijken naar jouw financiële situatie. We zoeken samen met jou naar een oplossing of verwijzen je door naar andere instanties zoals Bureau Schuldhulpverlening.

‎3.‎ De aanpassing van de servicekosten

Naast de aanpassing van de netto-huur, past Tiwos ook jaarlijks de servicekosten aan.

Servicekosten betaal je voor extra diensten die je door of via Tiwos krijgt aangeboden. Ze maken deel uit van het bedrag dat je maandelijks aan Tiwos betaalt. Met name bewoners van appartementen betalen servicekosten. Zij maken bijvoorbeeld gezamenlijk gebruik van het trappenhuis of de liften en betalen dus samen het schoonmaken en het energieverbruik ervan.

Welke servicekosten kennen we?

Servicekosten zijn onder te verdelen naar drie soorten:

Verzekeringen
De meeste bewoners betalen via Tiwos een bijdrage voor een glas- en ontstoppingsverzekering.

Diensten
Bewoners van appartementen betalen servicekosten voor diensten. Deze vergoeding is gebaseerd op de werkelijk gemiddelde kosten over de afgelopen jaren en op de contracten die Tiwos met de leverancier heeft afgesloten.

Energie en/of water
Bewoners van appartementencomplexen betalen via Tiwos voor warmte, gas, elektriciteit en/of water. Jaarlijks vergelijken we de kosten met de rekening die we van de energiemaatschappij en Brabant Water hebben ontvangen en stellen daar jouw nieuwe bijdrage op af.

Voor de inkoop van energie sloten wij op 1 januari 2021 een vast contract af voor drie jaar. Deze heel lage energietarieven stonden nog tot en met 31 december 2023 vast. Je kreeg dus gelukkig tijdens de energiecrisis niet te maken met een stijging van deze tarieven. Vanaf januari 2024 geldt een nieuw contract, dit keer voor een jaar. De nieuwe tarieven zijn helaas hoger dan je de afgelopen tijd betaalde, maar gelukkig een stuk lager dan de enorm hoge prijzen van vorig jaar. Jouw voorschot wordt daarom verhoogd, op basis van de nieuwe tarieven.

Tarieven per 1 juli 2023

Een overzicht van de meest voorkomende servicekosten per 1 juli 2023:

  • Glasverzekering: € 1,35
  • Ontstoppingsverzekering: € 0,87

Administratiekosten

Volgens de wettelijke regeling berekenen wij bij de afrekening van de servicekosten administratiekosten over de werkelijk gemaakte servicekosten. Over het voorschotbedrag voor het gasverbruik wordt 2% administratiekosten gerekend, over alle andere servicekosten 5%.

Afrekening servicekosten 2023

Bewoners van appartementencomplexen zonder eigen meter voor energie en water ontvangen binnenkort een afrekening van Tiwos. De voorschotten die je hebt betaald voor warmte, gas, water en/of elektra worden vergeleken met de werkelijke kosten die zijn gemaakt. Betaalde je teveel, dan krijg je geld terug van Tiwos, betaalde je te weinig dan moet je bij betalen.

‎4.‎ Huurtoeslag

Kan ik huurtoeslag krijgen?

Huurtoeslag is een bijdrage om de huur van je woning mee te kunnen betalen. Om de toeslag te kunnen krijgen, mag je niet te veel verdienen en mag je huur niet te hoog zijn. Ga naar www.toeslagen.nl/proefberekening en maak een proefberekening. Je vult je gegevens in en ziet dan of je toeslag en ook hoeveel toeslag je krijgt. Je kan ook bellen met de Belastingdienst via telefoonnummer 0800-0543. Ook Tiwos wil je graag helpen om te kijken of je recht hebt op huurtoeslag.

Krijg ik het juiste huurtoeslag bedrag?

Veranderingen in je leven kunnen invloed hebben op de hoogte van je huurtoeslag. Denk bijvoorbeeld aan een verhuizing, wijziging van je inkomen of verandering van het aantal personen in je huishouden. Verandert je situatie? Geef wijzigingen zo snel mogelijk door. Zo krijg je het bedrag waar je recht op hebt. Wil je weten welke wijzigingen je door moet geven? Kijk op www.toeslagen.nl/pasaan

De huurtoeslag wordt uitbetaald door de Belastingdienst in de vorm van een maandelijks voorschot. Het toeslagjaar loopt van 1 januari tot 31 december.

Als je nu al huurtoeslag ontvangt hoef je niet elk jaar een nieuwe aanvraag in te vullen. De Belastingdienst kijkt op basis van jouw gegevens en omstandigheden of je weer in aanmerking komt. Als dat zo is en de gegevens zijn compleet, dan krijgt je automatisch per 1 januari weer een voorschot. Het is daarom belangrijk dat je eventuele wijzigingen in jouw gegevens direct doorgeeft aan de Belastingdienst.

‎5.‎ Bezwaar maken tegen de huuraanpassing

Als je bezwaar wilt maken tegen de huuraanpassing kun je jouw bezwaarschrift indienen vóór 1 juli 2024 bij Tiwos. Je kunt daarvoor dit formulier van de huurcommissie gebruiken. Hiermee dien je het bezwaarschrift bij Tiwos in. Wanneer Tiwos het niet met je eens is, sturen wij jouw bezwaar door naar de Huurcommissie. Ervaring heeft ons geleerd dat de uitspraak van de Huurcommissie enige tijd op zich kan laten wachten. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.

In welke gevallen kun je bezwaar maken?

De Huurcommissie neemt niet ieder bezwaar in behandeling. Er moet een gegronde reden zijn om bezwaar te maken:

  • De voorgestelde huur is hoger dan de maximale huurprijs. Een specificatie van de woningwaarderingspunten staat in de brief over de huurprijsaanpassing.
  • Er loopt nog een procedure vanwege onderhoud bij de Huurcommissie.
  • Je hebt het huuraanpassingsvoorstel te laat ontvangen of er staan onjuistheden in.
  • Zie het eerdergenoemde bezwaar maken bij inkomensafhankelijke huurverhoging.

Door een wijziging in de regelgeving zijn ernstige gebreken of tekortkomingen aan de woning geen gegrond bezwaar meer tegen de jaarlijkse huuraanpassing voor de Huurcommissie. Je kunt bij ernstige onderhoudsgebreken wel gebruik maken van een andere procedure bij de Huurcommissie. Wanneer dit het geval is, kun je  contact opnemen met de Huurcommissie. Op www.huurcommissie.nl vind je informatie over de activiteiten van de Huurcommissie.

Wat gebeurt er als je geen bezwaar indient, maar de huuraanpassing niet betaalt aan Tiwos?

Tiwos zal je met een aangetekende brief nogmaals vragen de huuraanpassing te betalen. Wanneer je dan nog niet wilt betalen, moet je zélf de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de voorgestelde huuraanpassing. Dit moet je binnen drie maanden na de ingangsdatum van huuraanpassing doen, dus vóór 1 oktober 2024. Doe je dit niet, dan staat de huuraanpassing vast en zul je alsnog de huuraanpassing met terugwerkende kracht aan ons moeten betalen.

Voor een dienst brengt de Huurcommissie de huurder € 25 in rekening. Je ontvangt van de Huurcommissie een acceptgiro. Indien je deze kosten niet betaalt, zal jouw verzoek niet in behandeling worden genomen. Als je in het gelijk wordt gesteld door de Huurcommissie, ontvang je dit bedrag terug.

Hoe kun je contact opnemen met het secretariaat van de Huurcommissie?

Schriftelijk Postbus 16495, 2500 BL Den Haag
Telefonisch op werkdagen van 9.00 tot 17.00 uur  

088 – 1 600 300

Internet www.huurcommissie.nl

 

6. Veelgestelde vragen over de Inkomensafhankelijke Huurverhoging

Hieronder kan je de veelgestelde vragen over de inkomensafhankelijke huurverhoging lezen. Staat jouw vraag er niet tussen? Bel dan tijdens kantooruren met onze huurtelefoon 013 54 90 735.

Hoe kunnen jullie inkomen van 2022 gebruiken van iemand die er toen nog niet woonde?
We hebben de inkomens opgevraagd van de bewoners die nu op jouw adres wonen. Dit moet omdat de definitieve inkomensverklaringen van 2023 nog niet beschikbaar zijn. 

Worden kinderen meegerekend met inkomen?
Thuiswonende kinderen boven 23 jaar worden meegerekend met het verzamelinkomen. 

Wat is het verschil tussen de basis huurverhoging en de inkomensafhankelijke huurverhoging?
Bewoners met een huishoudinkomen tot de inkomensgrens van € 52.753,- (eenpersoons huishouden) of € 61.046,- (meerpersoonshuishouden) krijgen een huurverhoging van maximaal 3%. Bewoners met een huishoudinkomen boven deze inkomensgrens krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. 

Ik ben sinds 2022 in inkomen gedaald. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Jazeker, je kunt de inkomensverklaringen van vorig jaar opvragen bij de belastingdienst en bezwaar maken.

Wat moet ik aanleveren als ik bezwaar maak tegen inkomensafhankelijke huurverhoging?
Als je bezwaar wilt maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging moet je de volgende stukken aanleveren via mail of post: 

  • een bezwaarschrift waarin je vermeldt waarom je bezwaar maakt 
  • inkomensverklaringen van iedere bewoner ouder is dan 23 die op jouw adres staat ingeschreven. Deze inkomensverklaringen moeten de bewoners bij de belastingdienst opvragen 
  • een uittreksel van de gemeente waarop alle bewoners staan vermeld die op jouw adres wonen  

Waar kan ik inkomensverklaring opvragen?
Deze kun je bij de belastingdienst opvragen. Dit kan online (met jouw Digi-d) en telefonisch. 

Ik heb klachten over de kwaliteit van de woning, waarom wordt mijn huur verhoogd?
Klachten over de kwaliteit van de woning staan los van de jaarlijkse huurverhoging. Klachten over de kwaliteit kunnen heel het jaar door bij ons gemeld worden. 

Ik kom door huurverhoging boven de huurtoeslag grens. Als mijn inkomen daalt blijf ik dan boven deze huurtoeslaggrens?
Op het moment dat jouw inkomen is gedaald kun je bij Tiwos een verzoek doen tot huurverlaging. Als je kunt aantonen dat je minder bent gaan verdienen doormiddel van inkomensverklaring(en) dan kijken wij of we de huur kunnen verlagen naar de huurtoeslag grens. 

Mijn inkomen is dit jaar flink gedaald kan ik dan bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Wanneer jouw huurinkomensafhankelijk is, en jouw inkomen dit jaar is gedaald kan je bij Tiwos een verzoek tot korting indienen (dit werkt niet bij elke woningcorporatie zo). De huurverhoging kan dan onder strenge voorwaarden worden omgezet in een tijdelijke korting. Wanneer blijkt dat jouw inkomen inderdaad gedaald is kan deze tijdelijke korting omgezet worden in een permanente korting. 

Kom je door de huuraanpassing in de problemen?

Neem dan gerust contact met ons op. Heb je vragen over de huuraanpassing, servicekosten en hoe je bezwaar kunt maken bij de Belastingdienst? Klik dan hier of bel tijdens kantooruren met onze huurtelefoon 013 54 90 735